Fonds immobilier

La solidité et l’expertise de la société de gestion

La solidité et l’expertise de la société de gestion garantissent une gestion professionnelle et pérenne. Au sein de ce critère, nous analysons notamment, l’année de création qui est un indicateur de maturité et de l’expérience de la SCPI. Une SCPI récente peut offrir davantage de perspectives de croissance, tandis qu’une SCPI plus ancienne dispose d’un historique de performance vérifiable.

Ensuite, nous regardons également la transparence des informations fournies par la SCPI ainsi que les stratégies adoptées (diversifiée, bureaux, santé, logistique, etc…).

La composition de la SCPI

La composition du portefeuille d’une SCPI est essentielle. Elle permet de vérifier la diversification d’un point de vue géographique et sectorielle ainsi que de déterminer la qualité des actifs et leur résilience en cas de fluctuations. Une SCPI de qualité se doit aussi d’avoir un portefeuille diversifié en termes de locataires afin de répartir les risques liés aux impayés ou a d’éventuelles vacances locatives. Une SCPI avec un grand nombre de locataire offrira naturellement une meilleure mutualisation du risque par rapport à une SCPI avec peu de locataires.

Au coeur de chaque SCPI, on retrouve le RAN, qui signifie Report à Nouveau. Cet indicateur représente les réserves constituées par une SCPI. Ces réserves permettent à la SCPI de maintenir ou de stabiliser le rendement en cas de baisse des revenus, comme en période de crise. Une SCPI avec un RAN important, tel qu’un multiple de plusieurs mois de distribution, est mieux préparée à absorber les chocs économiques. Il s’agit d’un indicateur clé de la solidité financière et de la durabilité des rendements.

Les ratios spécifiques

Pour chaque SCPI, nous regardons en premier le TOF, Taux d’Occupation Financier qui indique le pourcentage des biens loués par rapport au portefeuille total. Un TOF élevé (proche de 100 %) témoigne d’une bonne gestion locative et d’une forte attractivité des biens. De même, la WALB, Weighted Average Lease Break, mesure la durée moyenne pondérée avant la fin des baux des locataires. Une WALB élevé garantit une certaine stabilité des revenus locatifs, car les locataires sont engagés sur des durées longues. Cela permet une projection plus fiable des rendements futurs.

Par ailleurs, le niveau d’endettement influence directement la stabilité financière de la SCPI, un excès de levier pouvant accroître les risques. En effet, une SCPI avec un endettement élevé peut offrir un effet de levier intéressant, mais elle est plus exposée aux variations des taux d’intérêt. Les SCPI qui affichent un endettement maitrisé ont donc un risque financier moindre.

Les mesures de performance

Pour mesurer la performance d’une SCPI, on pense tout d’abord au taux de rendement aussi appelé taux de distribution. Exprimé en pourcentage, il reflète le rendement versé aux investisseurs. Toutefois, la mesure de performance d’une SCPI ne s’arrête pas là. Nous analysons également la valorisation de son parc immobilier. Pour cela nous regardons le pourcentage de revalorisation qui indique l’évolution de la valeur des parts. Une SCPI ayant une forte revalorisation des parts, témoigne d’une valorisation des actifs sous-jacents et de la qualité de la gestion. Un potentiel de revalorisation élevé peut être un indicateur de croissance du capital à moyen et long terme. Par ailleurs, l’analyse de la valeur de reconstitution est tout aussi primordiale. En effet, la valeur de reconstitution correspond au coût théorique pour recréer le patrimoine immobilier d’une SCPI, en incluant notamment les frais d’acquisition et d’investissements. Lorsque la valeur de reconstitution est nettement supérieure au prix de souscription des parts, cela indique un potentiel de revalorisation intéressant. Ainsi, une SCPI où la différence entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution offre une marge favorable, cela témoigne d’une éventuelle augmentation de la valeur des parts à moyen terme.