Fonds immobilier
Notre baromètre
Caractéristiques
Sélection des meilleurs fonds immobilier
Une sélection indépendante des meilleurs fonds immobiliers, grâce à des outils et méthodes propriétaires
Diversification du patrimoine
Une exposition géographique et sectorielle optimisée afin de réduire les risques
Des revenus complémentaires réguliers
Une distribution des loyers offrant un revenu régulier
Accès à un marché immobilier unique
Accès à des actifs immobiliers privilégiés, généralement inaccessibles aux investisseurs individuels
Notre analyse
Le marché immobilier est en plein retournement depuis 2023 en France, en raison de la hausse des taux d’intérêt. Toutefois, à l‘inverse de ces fonds plutôt traditionnels qui souffrent de ce contexte macroéconomique, il est possible d‘investir dans de nouveaux fonds qui profitent de cette situation. En effet, l‘émergence de ces fonds à caractères opportunistes et diversifiés peuvent être une bonne opportunité, à condition d‘accepter les risques de liquidité associés.
Notre méthode de sélection
La solidité et l’expertise de la société de gestion
La solidité et l’expertise de la société de gestion garantissent une gestion professionnelle et pérenne. Au sein de ce critère, nous analysons notamment, l’année de création qui est un indicateur de maturité et de l’expérience de la SCPI. Une SCPI récente peut offrir davantage de perspectives de croissance, tandis qu’une SCPI plus ancienne dispose d’un historique de performance vérifiable.
Ensuite, nous regardons également la transparence des informations fournies par la SCPI ainsi que les stratégies adoptées (diversifiée, bureaux, santé, logistique, etc…).
La composition de la SCPI
La composition du portefeuille d’une SCPI est essentielle. Elle permet de vérifier la diversification d’un point de vue géographique et sectorielle ainsi que de déterminer la qualité des actifs et leur résilience en cas de fluctuations. Une SCPI de qualité se doit aussi d’avoir un portefeuille diversifié en termes de locataires afin de répartir les risques liés aux impayés ou a d’éventuelles vacances locatives. Une SCPI avec un grand nombre de locataire offrira naturellement une meilleure mutualisation du risque par rapport à une SCPI avec peu de locataires.
Au coeur de chaque SCPI, on retrouve le RAN, qui signifie Report à Nouveau. Cet indicateur représente les réserves constituées par une SCPI. Ces réserves permettent à la SCPI de maintenir ou de stabiliser le rendement en cas de baisse des revenus, comme en période de crise. Une SCPI avec un RAN important, tel qu’un multiple de plusieurs mois de distribution, est mieux préparée à absorber les chocs économiques. Il s’agit d’un indicateur clé de la solidité financière et de la durabilité des rendements.
Les ratios spécifiques
Pour chaque SCPI, nous regardons en premier le TOF, Taux d’Occupation Financier qui indique le pourcentage des biens loués par rapport au portefeuille total. Un TOF élevé (proche de 100 %) témoigne d’une bonne gestion locative et d’une forte attractivité des biens. De même, la WALB, Weighted Average Lease Break, mesure la durée moyenne pondérée avant la fin des baux des locataires. Une WALB élevé garantit une certaine stabilité des revenus locatifs, car les locataires sont engagés sur des durées longues. Cela permet une projection plus fiable des rendements futurs.
Par ailleurs, le niveau d’endettement influence directement la stabilité financière de la SCPI, un excès de levier pouvant accroître les risques. En effet, une SCPI avec un endettement élevé peut offrir un effet de levier intéressant, mais elle est plus exposée aux variations des taux d’intérêt. Les SCPI qui affichent un endettement maitrisé ont donc un risque financier moindre.
Les mesures de performance
Pour mesurer la performance d’une SCPI, on pense tout d’abord au taux de rendement aussi appelé taux de distribution. Exprimé en pourcentage, il reflète le rendement versé aux investisseurs. Toutefois, la mesure de performance d’une SCPI ne s’arrête pas là. Nous analysons également la valorisation de son parc immobilier. Pour cela nous regardons le pourcentage de revalorisation qui indique l’évolution de la valeur des parts. Une SCPI ayant une forte revalorisation des parts, témoigne d’une valorisation des actifs sous-jacents et de la qualité de la gestion. Un potentiel de revalorisation élevé peut être un indicateur de croissance du capital à moyen et long terme. Par ailleurs, l’analyse de la valeur de reconstitution est tout aussi primordiale. En effet, la valeur de reconstitution correspond au coût théorique pour recréer le patrimoine immobilier d’une SCPI, en incluant notamment les frais d’acquisition et d’investissements. Lorsque la valeur de reconstitution est nettement supérieure au prix de souscription des parts, cela indique un potentiel de revalorisation intéressant. Ainsi, une SCPI où la différence entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution offre une marge favorable, cela témoigne d’une éventuelle augmentation de la valeur des parts à moyen terme.
Ce que nos clients nous demandent
Quelle est la différence entre investir dans l'immobilier en direct et investir via un fonds immobilier ?
L’immobilier en direct implique l’achat, la gestion et l’entretien d’un bien précis, avec les contraintes de temps et de risque de vacance qui en découlent. Un fonds immobilier mutualise ces contraintes sur un parc de plusieurs dizaines ou centaines d’actifs, gérés par une société spécialisée ; l’investisseur détient des parts, pas un bien identifié. La contrepartie de cette mutualisation est une liquidité différente de celle d’un bien détenu en direct, et une performance qui dépend de la qualité de la société de gestion sélectionnée.
Le capital est-il garanti ? Quels sont les risques réels ?
Le capital n’est pas garanti. La valeur des parts suit celle du patrimoine immobilier sous-jacent, qui peut se déprécier selon le cycle de marché, le taux d’occupation des actifs ou la qualité de leur gestion. Le risque locatif – un immeuble vacant ne génère pas de revenu – et le risque de marché – la valeur de reconstitution peut baisser – sont les deux principaux facteurs à intégrer avant toute décision.
Sur quelle durée faut-il envisager ce type d'investissement ?
L’horizon recommandé se compte en années, généralement au-delà de huit à dix ans. Cette durée permet d’amortir les frais d’acquisition des actifs sous-jacents et de traverser un cycle immobilier complet, plutôt que de subir sa phase basse au moment de la revente.
Comment les revenus sont-ils générés, et sont-ils garantis ?
Les revenus proviennent des loyers perçus sur le parc immobilier détenu par le fonds, nets des frais de gestion et de la vacance locative. Ils ne sont garantis en aucun cas : leur régularité dépend directement du taux d’occupation financier des actifs et de la solidité de la société de gestion, deux critères au cœur de la sélection opérée par Groupe Quinze.
Quelle fiscalité s'applique aux revenus d'un fonds immobilier ?
La fiscalité dépend avant tout de l’enveloppe dans laquelle les parts sont logées. En détention directe, les revenus relèvent du régime des revenus fonciers, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Logés dans une assurance-vie, ils bénéficient du cadre fiscal propre à cette enveloppe, généralement plus favorable. Cette fiscalité dépendant de la situation individuelle de chaque client, elle est examinée au cas par cas lors de l’entretien de conseil.
Pourquoi passer par le Mandat Patrimoine 360° plutôt que souscrire des parts en direct ?
Le Mandat Patrimoine 360° inscrit le fonds immobilier dans une allocation globale, pondérée selon le profil du client et suivie dans la durée par le baromètre des classes d’actifs de Groupe Quinze. La sélection des supports repose sur une analyse continue de la solidité des sociétés de gestion et des indicateurs propres à la classe d’actif, plutôt que sur une souscription isolée sans suivi ultérieur.
Quel est le montant minimum pour investir en fonds immobilier avec Groupe Quinze ?
Le fonds immobilier s’intègre dans l’allocation globale du mandat, dont l’accès démarre à 30 000 € pour un particulier en assurance-vie luxembourgeoise et 100 000 € pour les personnes morales. Il n’existe pas de ticket d’entrée séparé propre à cette seule classe d’actifs : elle occupe une part du portefeuille global, définie lors de l’entretien de conseil.
Dans quelle enveloppe loger ces fonds ?
Les six portefeuilles de Groupe Quinze, dont le fonds immobilier, sont accessibles de façon identique dans toutes les enveloppes : assurance-vie luxembourgeoise, PER, contrat de capitalisation pour les personnes morales, ou compte-titres. Le choix de l’enveloppe reste une décision fiscale et successorale, indépendante de la composition du portefeuille.
Peut-on choisir librement la part de son portefeuille allouée à l'immobilier ?
L’allocation entre les six portefeuilles, dont l’immobilier, relève d’une décision du client éclairée par le conseil du cabinet. Cette pondération tient compte du profil de risque et de disponibilité recherchés, ainsi que des convictions du baromètre des classes d’actifs de Groupe Quinze sur le cycle en cours pour cette classe d’actifs.