La convention de démembrement : organiser la vie d’un bien immobilier démembré (2026)

Madame B a 68 ans. Il y a deux ans, elle a donné à ses deux enfants, Paul et Claire, la nue-propriété de l’appartement qu’elle loue, en gardant l’usufruit. Ce printemps, le syndic lui adresse un appel de fonds de 30 000 € pour le ravalement voté en assemblée générale. Madame B pense que la dépense revient à ses enfants, puisque l’appartement leur appartient. Paul et Claire pensent l’inverse, puisque leur mère touche les loyers. Aucun écrit ne tranche la question : une convention de démembrement l’aurait pourtant permis.

Une convention de démembrement sert précisément à éviter ce moment. Comment fonctionne-t-elle, que peut-elle prévoir, comment la rédiger et la signer, et quelles erreurs éviter ?

Pour mémoire, le démembrement partage la propriété entre l’usufruitier, qui utilise le bien et en perçoit les revenus, et le nu-propriétaire, qui deviendra plein propriétaire à la fin de l’usufruit. Le mécanisme de transmission lui-même est présenté dans l’article « Le démembrement de propriété, un outil de transmission ».

Qu’est-ce qu’une convention de démembrement ?

La convention de démembrement est un contrat écrit, signé entre l’usufruitier et le ou les nus-propriétaires, qui organise leurs relations pendant toute la durée du démembrement. Elle dit par avance qui paie, qui décide et ce que devient l’argent si le bien est vendu.

Le Code civil fixe des règles par défaut, dites supplétives, c’est-à-dire applicables seulement si les intéressés n’ont rien prévu d’autre. La convention adapte ces règles à la famille et au bien concernés, dans les limites que la loi impose.

Que prévoit la loi quand il n’y a pas de convention de démembrement ?

Les règles de base tiennent en quelques articles.

• Les réparations. L’usufruitier assume les réparations d’entretien. Les grosses réparations restent au nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier (art. 605 C. civ.). Les grosses réparations sont celles des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières (art. 606 C. civ.). L’usufruitier ne peut pas obliger le nu-propriétaire à les faire.
• Les charges annuelles. L’usufruitier supporte les charges annuelles du bien (art. 608 C. civ.), et la taxe foncière est établie à son nom (art. 1400, II CGI).
• La location. L’usufruitier signe seul un bail d’habitation. Un bail commercial ou rural demande l’accord du nu-propriétaire, ou à défaut l’autorisation du juge (art. 595 C. civ.). Cet accord reste conseillé pour un bail d’habitation de plus de neuf ans, qui n’engagerait sinon le nu-propriétaire que partiellement à la fin de l’usufruit.
• L’IFI. L’impôt sur la fortune immobilière est en principe dû par l’usufruitier, qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (art. 968 CGI), sauf exceptions limitées.
• La copropriété. Un lot ne donne qu’un vote. À défaut d’accord, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont représentés en assemblée générale par le nu-propriétaire ; s’il y a plusieurs nus-propriétaires, un mandataire commun doit être désigné (art. 23 de la loi du 10 juillet 1965).
• La vente. Vendre le bien en pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Le prix se partage alors selon la valeur de chaque droit, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix (art. 621 C. civ.).

Ces règles laissent beaucoup de zones grises. Pour le ravalement de Madame B, la jurisprudence considère qu’un ravalement relève en principe de l’entretien, donc de l’usufruitier (Cass. 1re civ., 21 mars 1962 ; Cass. 3e civ., 28 mai 1997, n° 95-13.377), sauf si son ampleur en fait une grosse réparation. Sans convention, Madame B paierait donc probablement les 30 000 €. En copropriété, le règlement peut aussi prévoir que l’usufruitier et le nu-propriétaire sont tenus solidairement des charges envers le syndicat (Cass. 3e civ., 14 avril 2016, n° 15-12.545), si bien que le syndic peut réclamer la somme à l’un comme à l’autre. D’où l’intérêt d’informer le syndic du démembrement : à défaut, la répartition convenue entre la mère et ses enfants risque de ne pas lui être opposable.

À quoi sert concrètement une convention de démembrement ?

La convention transforme ces zones grises en règles claires. Ses principaux avantages :

• Prévenir les conflits. Le jour où un appel de fonds arrive, il suffit d’ouvrir la convention.
• Adapter la répartition des charges. Madame B et ses enfants peuvent convenir, par exemple, que les travaux votés en copropriété au-delà de 10 000 € sont partagés selon la valeur des droits de chacun.
• Organiser les décisions. Qui vote en assemblée générale, comment le représentant est désigné, quelle consultation précède un vote sur des travaux importants.
• Préparer la vente. Le calcul du partage et le sort du prix sont fixés à l’avance.

Elle a aussi une limite : elle ne lie que ceux qui l’ont signée (art. 1199 C. civ.). Le syndic, un locataire ou l’administration fiscale n’ont pas à l’appliquer, et la taxe foncière restera établie au nom de l’usufruitier ; seul le remboursement entre signataires peut être organisé.

Comment se fait une convention de démembrement ?

Peut-on la signer entre soi ?

Oui. Une convention de démembrement peut prendre la forme d’un acte sous seing privé, c’est-à-dire d’un écrit rédigé et signé par les intéressés eux-mêmes, sans officier public. Sa faiblesse tient à la date : un tel acte n’a date certaine à l’égard des tiers qu’à partir de son enregistrement auprès du service des impôts, du décès d’un signataire, ou de sa reprise dans un acte authentique (art. 1377 C. civ.). La faire enregistrer, ou la signer chez le notaire, rend donc sa date incontestable.

Cette date devient déterminante dès que la convention organise un quasi-usufruit, c’est-à-dire le droit pour l’usufruitier de disposer d’une somme d’argent à charge d’en rendre la valeur. La dette correspondante n’est déductible de sa succession qu’à certaines conditions, dont un acte à date certaine (art. 773, 2° CGI), et certaines de ces dettes ne le sont plus depuis la loi de finances pour 2024 (art. 774 bis CGI). Ce sujet est traité dans un article dédié.

Faut-il passer chez le notaire ?

Le notaire s’impose dès que l’acte touche aux droits réels immobiliers, c’est-à-dire aux droits portant directement sur l’immeuble. La donation de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien immobilier se fait devant notaire (art. 931 C. civ.), avec publicité foncière, et une convention qui crée une servitude, par exemple un droit de passage, doit être publiée. Le plus simple consiste donc à intégrer la convention dans l’acte de donation ou à la signer devant le même notaire. Elle bénéficie alors de la force de l’acte authentique, dont la date et le contenu font foi.

Quand la signer ?

Idéalement le jour de la donation. Chacun connaît alors l’équilibre du montage, et les règles sont posées avant la première difficulté. Une convention peut aussi être signée plus tard, par exemple quand un démembrement est né d’une succession entre un conjoint survivant et ses enfants, ou quand une vente se profile.

Qui la signe ?

L’usufruitier et tous les nus-propriétaires. Si Claire ne signe pas, la convention ne l’engage pas, et les règles légales continuent de s’appliquer à elle. Entre eux, Paul et Claire sont en indivision, c’est-à-dire propriétaires ensemble de la même nue-propriété : la convention gagne à prévoir aussi comment ils décident à deux.

Peut-on la modifier ensuite ?

Oui, par un avenant signé par toutes les parties (art. 1193 C. civ.), idéalement à chaque événement important : vente envisagée, divorce d’un enfant, travaux lourds.

Quelles clauses prévoir dans une convention de démembrement ?

Les clauses types d’une convention utile :

1. Travaux et charges : liste des travaux à la charge de chacun, seuil au-delà duquel la dépense est partagée, sort des appels de fonds et du fonds de travaux de copropriété. Pour les travaux d’amélioration, dire qui paie et dans quel esprit (voir les risques ci-dessous).
2. Avances et remboursements : qui avance une dépense, dans quel délai l’autre rembourse, avec ou sans intérêts.
3. Copropriété : information du syndic, désignation du représentant en assemblée générale, consultation préalable avant un vote de travaux importants.
4. Location : type de bail autorisé (nu, meublé, saisonnier), durée, accord des nus-propriétaires au-delà de neuf ans.
5. Assurance : qui assure le bien et, si l’usufruitier l’assure seul en pleine propriété, à qui revient l’indemnité après un sinistre : partage, quasi-usufruit ou reconstruction, cette dernière étant souvent jugée la plus équilibrée.
6. Construction : sur un terrain démembré, le sort des constructions à la fin de l’usufruit est incertain. La convention peut prévoir l’accord du nu-propriétaire, l’accession, c’est-à-dire l’acquisition de la construction par le propriétaire du sol, et une éventuelle indemnité, sans écarter à coup sûr une requalification fiscale.
7. Vente : conditions dans lesquelles chacun peut demander la vente, méthode d’évaluation des droits, sort du prix.
8. Désaccords et décès : délai de discussion, recours à un médiateur avant le juge, maintien de la convention envers les héritiers d’un nu-propriétaire.
9. Révision : rendez-vous périodique et modification par avenant.

Que devient la convention de démembrement si le bien est vendu ?

Deux ans plus tard, Madame B, 70 ans, souhaite s’installer près de Claire. La famille vend l’appartement 600 000 €. Selon la convention signée, plusieurs voies s’ouvrent.

• Le partage du prix. Chacun reçoit la valeur de son droit (art. 621 C. civ.). Une évaluation économique des droits est recommandée ; l’administration admet aussi le barème fiscal, selon lequel l’usufruit d’une personne de 61 à 70 ans révolus vaut 40 % (art. 669 CGI). Si la convention retient ce barème, Madame B reçoit 240 000 €, Paul et Claire 180 000 € chacun, et le démembrement prend fin.
• Le réinvestissement. Le prix sert à acheter un nouveau bien qui reste démembré : par subrogation, c’est-à-dire par remplacement d’un bien par un autre, le démembrement continue.
• Le quasi-usufruit sur le prix. Madame B dispose de la totalité de la somme, à charge pour sa succession d’en restituer la valeur à ses enfants (art. 587 C. civ.).

Prévoir ce choix dans la convention évite de le négocier au moment de la vente, quand chacun a déjà ses projets.

Quels sont les risques d’une convention de démembrement mal faite ?

• La convention trop vague. Une phrase comme « les gros travaux seront partagés équitablement » ne règle rien le jour du ravalement. Chaque clause doit dire qui, quoi, combien et quand.
• La nue-propriété vidée de son contenu. Une convention qui permet à l’usufruitier de tout décider seul, de vendre et de conserver le prix sans contrepartie fait de lui un propriétaire de fait. L’administration peut alors écarter le montage comme fictif ou à but exclusivement fiscal (art. L. 64 LPF), ou à but principalement fiscal pour les opérations réalisées depuis 2020 (art. L. 64 A LPF). Le rôle réel des nus-propriétaires et l’intention de donner doivent rester visibles.
• La présomption de l’article 751 CGI. Au décès de l’usufruitier, le bien démembré au profit d’un héritier est présumé faire partie de sa succession, sauf preuve contraire. Elle est écartée pour une donation notariée consentie plus de trois mois avant le décès, la nue-propriété étant évaluée selon l’article 669 CGI ; une convention cohérente avec la donation conforte cette preuve.
• Les travaux payés sans règle. L’usufruitier qui finance des améliorations ne reçoit en principe aucune indemnité à la fin de l’usufruit (art. 599 C. civ.). Ces dépenses peuvent pourtant être requalifiées en donation indirecte, à rapporter lors du partage de la succession (Cass. 1re civ., 23 octobre 2024, n° 22-20.879). La convention doit donc dire qui paie quoi, et dans quel esprit.
• La convention jamais relue. Elle peut devenir inadaptée après un divorce, un décès ou un projet de vente.

Ce qu’il faut retenir

Le ravalement de Madame B n’avait pas à devenir une affaire de famille. Une convention de démembrement écrite, précise et datée, signée de préférence avec la donation et devant le notaire, dit à l’avance qui paie, qui décide et ce que devient le prix. Elle reste un contrat vivant, à relire quand la famille ou le bien changent. Cette réflexion vaut la peine d’être menée avec un accompagnement, auprès d’un conseiller patrimonial et d’un notaire, pour que la convention reflète vraiment la situation de chacun.

Article d’information générale, à jour en novembre 2026, qui ne remplace pas un conseil adapté à chaque situation.