Photo : Wouter van der Veen
Vous avez certainement déjà entendu parler du démembrement de propriété, ou de la donation de la nue-propriété. Comment ça marche ? À quoi ça sert ? Quels sont les pièges à éviter ?
Le principe est simple à énoncer : donner un bien à ses enfants dès aujourd’hui, tout en continuant à l’habiter ou à en percevoir les revenus. Sa mise en œuvre demande en revanche de bien comprendre les règles civiles et fiscales qui l’encadrent. Cet article les présente selon le droit en vigueur en 2026.
Que veut dire « démembrer » la propriété d’un bien ?
La pleine propriété d’un bien réunit plusieurs prérogatives : l’utiliser, en percevoir les revenus, et en disposer, c’est-à-dire le vendre ou le donner. Le démembrement sépare ces prérogatives entre deux personnes.
- L’usufruitier détient l’usufruit : il peut utiliser le bien (y habiter) ou en percevoir les revenus (les loyers).
- Le nu-propriétaire détient la nue-propriété : il est propriétaire du bien, sans en avoir l’usage ni les revenus, et il deviendra plein propriétaire quand l’usufruit prendra fin.
L’usufruit peut être viager, c’est-à-dire durer jusqu’au décès de l’usufruitier, ou temporaire, c’est-à-dire fixé pour un nombre d’années.
En pratique, la transmission prend le plus souvent la forme d’une donation avec réserve d’usufruit : les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et gardent l’usufruit. Ils continuent à vivre dans le bien ou à en encaisser les loyers.
Combien vaut la nue-propriété ?
Pour calculer les droits de donation, l’administration fiscale retient seulement la valeur de la nue-propriété donnée. Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts (CGI). Plus l’usufruitier est âgé, plus son usufruit vaut peu, et plus la nue-propriété vaut cher.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire, le même article retient 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, toute période commencée comptant pour une période entière : un usufruit de douze ans vaut 46 % de la valeur du bien.
Deux précisions évitent bien des malentendus. Ce barème fixe une base fiscale : il ne mesure pas forcément la valeur économique des droits, ni la façon dont la famille se partagera un jour le prix d’une vente ou fera ses comptes dans la succession. Et lorsqu’un couple marié donne un bien commun, chaque époux est traité comme donnant sa moitié, évaluée selon son propre âge, et non le bien entier selon l’âge du plus âgé.
Pourquoi donner la nue-propriété allège-t-il la transmission ?
L’intérêt tient en deux temps.
Au jour de la donation, les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € sans droits ; cet abattement s’applique à la valeur du droit transmis, ici la nue-propriété, et se renouvelle tous les quinze ans, à condition de ne pas avoir déjà été utilisé par une donation de moins de quinze ans (art. 779 et 784 CGI). Au-delà, le barème des donations en ligne directe s’applique : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, puis 20 % jusqu’à 552 324 €, avec des taux plus élevés au-delà (art. 777 CGI).
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété. L’article 1133 du CGI prévoit que cette réunion se fait sans droits : l’enfant devient plein propriétaire sans rien payer de plus. Quand on donne la nue-propriété, on la donne une fois pour toutes, sur sa valeur du jour de la donation. Tout ce que le bien gagne en valeur entre la donation et le décès échappe aux droits de succession.
Le cas de Monsieur A
Monsieur A a 65 ans. Il possède seul un appartement de 500 000 € qu’il loue, il a deux enfants et ne leur a rien donné depuis quinze ans.
- La donation. À 65 ans, la nue-propriété vaut 60 % du bien, soit 300 000 €. Chaque enfant reçoit 150 000 €. Après l’abattement de 100 000 €, il reste 50 000 € taxables par enfant, soit environ 8 194 € de droits chacun.
- Les années suivantes. Monsieur A garde l’usufruit et continue à percevoir les loyers. Ses enfants sont nus-propriétaires.
- Le décès. Au décès de Monsieur A, l’appartement vaut 700 000 €. L’usufruit s’éteint, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droit supplémentaire, hausse de 200 000 € comprise.
Sans donation, les enfants auraient hérité de l’appartement en pleine propriété, pour 350 000 € chacun. Après l’abattement, 250 000 € taxables par enfant, soit environ 48 194 € de droits chacun.
La famille paie ainsi environ 16 400 € de droits au lieu d’environ 96 400 €. L’écart vient de deux effets qui s’additionnent : la valeur réduite de la nue-propriété au jour de la donation, et l’absence de droits sur toute la hausse de valeur jusqu’au décès.
Une condition à connaître : l’article 751 du CGI
Ce résultat suppose que la donation soit reconnue comme réelle. L’article 751 du CGI pose une présomption : quand un défunt avait l’usufruit d’un bien dont la nue-propriété appartenait à un de ses héritiers, à un donataire ou à une personne interposée, le bien est réputé faire partie de sa succession et taxé en pleine propriété.
Cette présomption ne s’applique pas lorsque le démembrement résulte d’une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès. Pour un acte sous seing privé enregistré, c’est la date d’enregistrement qui compte. La présomption est en outre simple : même pour une donation faite dans les trois mois, la famille peut apporter la preuve contraire, par exemple une intention de donner bien antérieure et un décès soudain, que les juges apprécient au cas par cas.
Et lorsque le bien appartient à un couple marié ?
Un couple marié qui donne la nue-propriété d’un bien commun garde l’usufruit à deux, chacun en principe pour moitié. Au premier décès, la part d’usufruit du défunt s’éteint : sans précaution, le survivant peut ne conserver qu’une partie de l’usufruit et se retrouver à partager la jouissance du bien avec les héritiers.
Pour l’éviter, l’acte prévoit souvent une clause de réversion d’usufruit, qui fait passer l’usufruit du premier époux décédé au survivant. Entre époux, cette réversion est exonérée de droits de succession. Une réversion rédigée trop simplement n’assure toutefois pas toujours au survivant la jouissance totale du bien : elle doit être pensée en même temps que la donation et que le régime matrimonial du couple.
Comment vit-on ensuite avec un bien démembré ?
Par défaut, le Code civil confie l’entretien à l’usufruitier et les grosses réparations au nu-propriétaire, sauf si elles sont devenues nécessaires faute d’entretien (art. 605). Les grosses réparations visent la structure du bien, comme les gros murs ou la couverture entière (art. 606), et non toute rénovation coûteuse. Ces règles ne sont pas impératives : l’acte peut répartir autrement les travaux et les charges.
Le bien ne peut être vendu qu’avec l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix est alors, par principe, réparti entre eux selon la valeur de leurs droits, sauf s’ils décident de le réinvestir dans un nouveau bien qui restera démembré (art. 621 du Code civil).
Ces questions s’organisent par écrit, dans une convention de démembrement : voir notre article sur la convention de démembrement.
Lorsque le prix d’une vente reste à la disposition de l’usufruitier, à charge pour lui d’en restituer la valeur à la fin de l’usufruit, on parle de quasi-usufruit (art. 587 du Code civil). Ce mécanisme a ses propres règles, notamment fiscales depuis la fin de 2023 : le sujet est traité dans un article dédié.
Quels sont les pièges à connaître ?
La donation est définitive. Les parents ne récupèrent pas la nue-propriété donnée, et ne peuvent plus vendre le bien sans l’accord des enfants.
L’impôt sur la fortune immobilière reste en principe à la charge de l’usufruitier. Selon l’article 968 du CGI, l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, comme s’il ne l’avait pas donné. La loi prévoit quelques exceptions, comme certains usufruits légaux du conjoint survivant, où usufruit et nue-propriété sont imposés séparément.
Donner une somme d’argent en gardant l’usufruit n’allège plus la succession. Depuis les successions ouvertes à partir du 29 décembre 2023, l’article 774 bis du CGI interdit en principe de déduire la dette de restitution née d’une telle donation. Ce montage ne doit donc pas être présenté comme une économie d’impôt.
L’abus de droit. L’administration peut écarter un montage fictif ou réalisé dans un but exclusivement fiscal (art. L. 64 du Livre des procédures fiscales) et, pour les opérations réalisées depuis 2020, un montage réalisé dans un but principalement fiscal (art. L. 64 A). Le cas le plus surveillé est celui d’une donation de nue-propriété suivie de peu par la vente du bien, avec un prix laissé au parent en quasi-usufruit.
La mésentente. Plusieurs enfants nus-propriétaires doivent s’accorder entre eux et avec leur parent : un désaccord peut bloquer une vente ou des travaux pendant des années.
Quelles précautions prendre au moment de donner ?
- Donner tôt et régulièrement : plus la donation est faite tôt, plus la nue-propriété vaut peu selon le barème, plus l’acte est éloigné du décès, et plus l’abattement de 100 000 € a de chances de se renouveler au bout de quinze ans.
- Garder de quoi vivre : ne donner que ce dont on n’aura pas besoin, en tenant compte de l’impôt sur la fortune immobilière qui reste en principe à la charge de l’usufruitier.
- Prévoir les clauses utiles dans l’acte : réversion d’usufruit au profit du conjoint, droit de retour si l’enfant décède avant ses parents, interdiction de vendre sans l’accord du donateur, répartition des travaux.
- Penser l’équilibre entre les enfants : une donation-partage permet de répartir des biens entre tous les enfants dans un même acte. Si l’un reçoit un bien en pleine propriété et l’autre un bien en nue-propriété, une égalité calculée sur les seules valeurs fiscales ne garantit pas l’égalité au regard des règles de la succession.
Donner sans se priver : ce qu’il faut retenir
Oui, il est possible de transmettre un bien dès aujourd’hui sans le quitter ni renoncer à ses revenus. La donation de la nue-propriété réduit la valeur taxée, et l’article 1133 du CGI fait passer le bien entier aux enfants au décès sans droits supplémentaires, hausse de valeur comprise. Le montage demande en contrepartie une donation régulière faite à temps, une vraie volonté de transmettre, des clauses adaptées à la situation du couple, et des règles claires sur la vie du bien entre parents et enfants. La valeur des biens, l’âge de chacun, les besoins futurs et l’équilibre entre les enfants méritent d’être pesés ensemble, et cette réflexion gagne à être menée avec un accompagnement, par exemple celui d’un conseiller en gestion de patrimoine et d’un notaire.
Article d’information générale, à jour en novembre 2026, qui ne remplace pas un conseil adapté à chaque situation.
